房地產(chǎn)信托模式悄悄“謀變”信托轉(zhuǎn)向成熟物業(yè)股權(quán)投資
來(lái)源： 時(shí)間：2006-11-15
房地產(chǎn)市場(chǎng)接二連三傳出的調(diào)控政策使得其背后的融資渠道———房地產(chǎn)信托也在悄悄謀變。記者日前從市場(chǎng)獲悉，原本占絕對(duì)主導(dǎo)地位的貸款融資類房地產(chǎn)信托正在迅速消退，而包括成熟物業(yè)等財(cái)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資逐漸被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢(shì)。
貸款類信托急劇下降
統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年和2005年貸款類信托項(xiàng)目個(gè)數(shù)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)項(xiàng)目總個(gè)數(shù)的比例分別為84%和63%。而今年上半年開(kāi)始，這一曾占據(jù)信托市場(chǎng)80％以上份額的直接貸款融資類信托產(chǎn)品已漸漸淡出市場(chǎng)，一些公司甚至告訴記者，上半年至今，貸款融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出數(shù)目為零。
“貸款模式上我們跟銀行比基本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，因此在當(dāng)前以及今后一段時(shí)間內(nèi)，貸款模式的應(yīng)用會(huì)少很多?！币恢弊咴谌珖?guó)房地產(chǎn)信托創(chuàng)新模式前列的上國(guó)投，其房地產(chǎn)信托總部副總經(jīng)理王信舉這樣告訴記者。王信舉稱，除非是跟銀行聯(lián)合操作一些好項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合貸款，或是比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)并購(gòu)，不然不會(huì)輕易操作這類直接貸款類業(yè)務(wù)。
股權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托漸熱
包括成熟物業(yè)等財(cái)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資都被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢(shì)。
財(cái)產(chǎn)權(quán)信托與成熟物業(yè)的租金收益有關(guān)。一般來(lái)講，地產(chǎn)商將成熟物業(yè)的未來(lái)租賃收益權(quán)委托給信托公司，而信托公司將這部分未來(lái)收益做成信托產(chǎn)品，將優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格回購(gòu)，從而完成融資。
而股權(quán)信托則是地產(chǎn)商將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司的絕對(duì)控股權(quán)階段性讓渡給信托公司，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格全額回購(gòu)相應(yīng)股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)融資的目的。
王信舉告訴記者，隨著存量商業(yè)物業(yè)不斷增加和商業(yè)管理水平的提高，信托與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的結(jié)合是必然趨勢(shì)，“我認(rèn)為資產(chǎn)支持單位信托和真實(shí)股權(quán)投資的發(fā)展空間非常大，未來(lái)一段時(shí)間這個(gè)領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)很活躍的態(tài)勢(shì)?！?nbsp;
“財(cái)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)信托在市場(chǎng)上都已有不少案例，但要真正成為主流，估計(jì)還要一段時(shí)間?！敝刑┬磐行磐袠I(yè)務(wù)管理中心副總經(jīng)理湯震宇認(rèn)為。
信托大鱷伺機(jī)直接投資
房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的過(guò)程中，無(wú)論品質(zhì)多差的房子，都是一搶而空，但是調(diào)整下行的境況對(duì)開(kāi)發(fā)商則是完全不同的境遇，資金鏈一旦斷裂，拋售、爛尾都極有可能發(fā)生。記者獲悉，目前資本市場(chǎng)上早已有一部分投機(jī)資本虎視眈眈地等待“抄底”，當(dāng)然，信托行業(yè)也在密切關(guān)注房市的變化。
“根據(jù)目前的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)房產(chǎn)直接投資業(yè)務(wù)也將有機(jī)會(huì)?！?br>
貸款類信托急劇下降
統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年和2005年貸款類信托項(xiàng)目個(gè)數(shù)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)項(xiàng)目總個(gè)數(shù)的比例分別為84%和63%。而今年上半年開(kāi)始，這一曾占據(jù)信托市場(chǎng)80％以上份額的直接貸款融資類信托產(chǎn)品已漸漸淡出市場(chǎng)，一些公司甚至告訴記者，上半年至今，貸款融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出數(shù)目為零。
“貸款模式上我們跟銀行比基本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，因此在當(dāng)前以及今后一段時(shí)間內(nèi)，貸款模式的應(yīng)用會(huì)少很多?！币恢弊咴谌珖?guó)房地產(chǎn)信托創(chuàng)新模式前列的上國(guó)投，其房地產(chǎn)信托總部副總經(jīng)理王信舉這樣告訴記者。王信舉稱，除非是跟銀行聯(lián)合操作一些好項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合貸款，或是比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)并購(gòu)，不然不會(huì)輕易操作這類直接貸款類業(yè)務(wù)。
股權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托漸熱
包括成熟物業(yè)等財(cái)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資都被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢(shì)。
財(cái)產(chǎn)權(quán)信托與成熟物業(yè)的租金收益有關(guān)。一般來(lái)講，地產(chǎn)商將成熟物業(yè)的未來(lái)租賃收益權(quán)委托給信托公司，而信托公司將這部分未來(lái)收益做成信托產(chǎn)品，將優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格回購(gòu)，從而完成融資。
而股權(quán)信托則是地產(chǎn)商將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司的絕對(duì)控股權(quán)階段性讓渡給信托公司，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格全額回購(gòu)相應(yīng)股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)融資的目的。
王信舉告訴記者，隨著存量商業(yè)物業(yè)不斷增加和商業(yè)管理水平的提高，信托與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的結(jié)合是必然趨勢(shì)，“我認(rèn)為資產(chǎn)支持單位信托和真實(shí)股權(quán)投資的發(fā)展空間非常大，未來(lái)一段時(shí)間這個(gè)領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)很活躍的態(tài)勢(shì)?！?nbsp;
“財(cái)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)信托在市場(chǎng)上都已有不少案例，但要真正成為主流，估計(jì)還要一段時(shí)間?！敝刑┬磐行磐袠I(yè)務(wù)管理中心副總經(jīng)理湯震宇認(rèn)為。
信托大鱷伺機(jī)直接投資
房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的過(guò)程中，無(wú)論品質(zhì)多差的房子，都是一搶而空，但是調(diào)整下行的境況對(duì)開(kāi)發(fā)商則是完全不同的境遇，資金鏈一旦斷裂，拋售、爛尾都極有可能發(fā)生。記者獲悉，目前資本市場(chǎng)上早已有一部分投機(jī)資本虎視眈眈地等待“抄底”，當(dāng)然，信托行業(yè)也在密切關(guān)注房市的變化。
“根據(jù)目前的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)房產(chǎn)直接投資業(yè)務(wù)也將有機(jī)會(huì)?！?br>
(xintuo摘自上海青年報(bào))